Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen; Beantragung einer Genehmigung oder eines Negativattestes
Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in einem bestehenden Wohngebäude bedarf in bestimmten Fällen der Genehmigung nach § 250 Baugesetzbuch durch die untere Bauaufsichtsbehörde.
In Bayern bedarf die Begründung oder Teilung von Wohnungs- oder Teileigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) einer Genehmigung nach § 250 Baugesetzbuch (BauGB). Dieser Genehmigungsvorbehalt gilt in Bayern für Wohngebäude, die bereits am 1. Juni 2023 bestanden haben, sofern sich im Gebäude mehr als zehn Wohnungen befinden.
Über die Erteilung der Genehmigung entscheidet die untere Bauaufsichtsbehörde. Ohne Genehmigung darf das Grundbuchamt die Aufteilung in Wohnungseigentum nicht wirksam im Grundbuch vollziehen.
Die 50 betroffenen Gemeinden, in denen dieser Genehmigungsvorbehalt für die Umwandlung gilt, wurden durch Landesverordnung festgelegt und ergeben sich aus der Anlage zu § 2 Gebietsbestimmungsverordnung Bau (GBestV-Bau).
Besteht keine Genehmigungspflicht, weil das Gebäude z. B. nicht mehr als 10 Wohnungen hat oder es sich um ein vor dem 1. Juni 2023 errichtetes Wohngebäude handelt, wird das Nichtbestehen der Genehmigungspflicht bescheinigt. Hierzu kann die zuständige Behörde ein sog. Negativattest ausstellen, das der Vorlage beim Grundbuchamt dient. Das Grundbuchamt darf die Aufteilung im Grundbuch in Fällen ohne Genehmigungspflicht nur vollziehen, wenn das Nichtbestehen der Genehmigungspflicht nachgewiesen wurde.
- Die Begründung oder Teilung von Wohnungs- oder Teileigentum nach dem Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (Wohnungseigentumsgesetz - WEG) ist geplant.
- Das Wohngebäude liegt in einem Gebiet nach der Anlage zu § 2 Verordnung zur bauplanungsrechtlichen Bestimmung von Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt
(Gebietsbestimmungsverordnung Bau – GBestV-Bau). - Es handelt sich um ein Wohngebäude, das bereits am 1. Juni 2023 bestanden hat.
- Im Wohngebäude befinden sich mehr als zehn Wohnungen.
- Eine Genehmigung ist nach § 250 BauGB insbesondere zu erteilen, wenn einer der gesetzlichen Erlaubnistatbestände vorliegt (z.B. Nachlassfälle, Veräußerung zur Eigennutzung an Familienangehörige, Veräußerung zur Eigennutzung an mindestens zwei Drittel der Mieter)
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Es sind folgende Unterlagen erforderlich:
- Vollmacht, falls Antragsteller/-in nicht Eigentümer/-in ist
- aktueller Grundbuchauszug
- ggf. Teilungserklärung
- Abgeschlossenheitsbescheinigung
- Aufteilungsplan nach dem Wohnungseigentumsgesetz
- Begründung des Antrages
Der Antrag auf Umwandlungsgenehmigung muss bei der unteren Bauaufsichtsbehörde gestellt werdem. Nähere Informationen zur Antragstellung erhalten Sie von der zuständigen Behörde.
Die Kosten betragen abhängig vom Verwaltungsaufwand ab EUR 25 bis EUR 150 je Sondereigentumseinheit.
Die Antragsstellung ist an keine Fristen gebunden. Das Grundbuchamt darf die Eintragung jedoch erst dann vornehmen, wenn ihm die Umwandlungsgenehmigung oder das Nichtbestehen der Genehmigungspflicht nachgewiesen ist.
verwaltungsgerichtliche Klage
Stand: 10.04.2026 - Redaktionell verantwortlich: Bayerisches Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr (siehe BayernPortal)
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